Crise

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  • Publicado : 24 de junho de 2012
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Subprime Meltdown: American Housing

A economia norte americana passou por momentos prósperos enquanto vivenciava o boom no mercado imobiliário a partir de 2004. Entretanto, ainda no final de 2007, acabou esse momento de crescimento e euforia, e o sonho americano da casa própria tornou-se um pesadelo de despejos e execuções de hipotecas. Frente a essa problemática, torna-se preciso compreendercomo esse ciclo virtuoso de crescimento, se desmoronou em uma recessão.
As causas da crise do subprime remontam o cenário da crise 2001. Nesse ano houve o estouro da bolha da internet, o índice NASDAQ que subira de 600 para 5000 pontos entre 1996 e 2000 despenca para 2000 em poucos meses. Reagindo a essa crise o governo procura implantar uma política expansionista, cortando a taxa de juros dosfundos federais para 1%. Contudo, o governo manteve taxas de juros baixas até 2004, mesmo que a economia já dando sinais claros de recuperação.
Outro fator relevante foi o boom de construção vivenciado em 2004. Os preços dos imóveis estava aumentando significativamente nas “superstar cities” como São Francisco e Nova Iorque e outras cidades como Phoenix vivenciavam um surto de construção, chegandoa faltar cimento em algumas localidades. Embora fosse comum a menção de que esse aumento de preços se devia a formação de uma bolha no mercado imobiliário, havia muitos, como o professor Chris Mayer da Universidade de Columbia, que não viam problema algum com esse aumento de preços.
Como os bancos estavam com muito dinheiro a sua disposição por causa da baixa taxa de juros, houve um apetitepara realização de empreendimentos mais arriscados, que rendiam uma taxa de juros maior. Nesse sentido, novas modalidades de empréstimos e o mercado secundário ganharam notoriedade.
Tradicionalmente as hipotecas eram financiadas em 30 anos, com taxas de juros pré fixadas e sem multas por pagamento antecipado. Esse modelo se mostrou vantajoso para o tomador que em caso de aumento das taxas de jurosestava protegido por sua taxa pré fixada, e em caso de queda poderia tomar um novo empréstimo cobrindo o primeiro, mas com taxas menores. Contudo os bancos e associações S&Ls que emprestavam nessa modalidade quebraram no início da década de 1980, pois não conseguiam lucrar nessas condições.
Além disso, essas empresas costumavam avaliar a capacidade de pagamento do cliente levantando seuhistórico de crédito, nível de renda, ocupação, escolaridade e outros dados .
Outra exigência era que loan to value (LTV), razão entre o valor do empréstimo e o do bem; deveria ser menor de 80%. Essa convenção forçava certo alinhamento de interesses entre o tomador e o credor (o primeiro iria cuidar do negócio porque nele havia seu próprio dinheiro) e dava margem para o credor, ou seja, o bem poderiase desvalorizar 20% que ainda cobriria o valor do emprestado.
Dessa forma, os emprestadores procuravam diminuir seus riscos através da seleção de bons pagadores (Alt A e Prime) e procurando certo alinhamento de interesses entre as partes. Assim, muitos credores negavam hipotecas para pessoas de renda baixa, que viviam em regiões interioranas e com grande população negra, até essa prática setornar crime em 1977.
Para contornar esse problema, o governo fazia uso do Federal Housing Administration (FHA) um os programas de seguros hipotecários mais acessíveis nos EUA. Ao contrario dos empréstimos convencionais, essa modalidade financia um empréstimo adicionado fornecendo proteção ao credor contra o baixo padrão do tomador.
Esse sistema clássico de empréstimos foi revolucionado durante osanos 1990. Novas empresas começaram a conceder empréstimos mais arriscados, para pessoas com maior chance de não quitar a dívida; essa modalidade denominada subprime compunha 1% das novas hipotecas em 1993 e em 2006 já representava 20% desse mercado, enquanto as outras classificações, Alt A e Prime, diminuíram sua participação.
Um tipo de hipoteca que se tornou popular entre os credores de...
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