Condominios

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Condomínio Necessário ou Forçado e Voluntário

Condomínio necessário ou forçado é o que a lei estabelece em relação a certos bens cuja divisão deve ser permanentemente mantida. Por ser forçado, esse condomínio não é necessariamente obrigatório. Com essa qualificação, significa-se que não admite partilha. Além disso, releva notar que as partes ideais dos diversos condôminos não podem sertransferidas isoladamente. Por fim, importante assinalar que os direitos dos proprietários da coisa comum têm extensão maior do que os dos condôminos voluntários, no que toca ao bem sob condomínio.
O condomínio forçado, segundo Orlando Gomes "verifica-se em relação às paredes, cercas valas, muros divisórios e às pastagens. Também ocorre em certas situações criadas pela comistão, confusão e adjunção."(3)

Constam do direito de vizinhança alguns casos de condomínio forçado: arts. 556, 571, 579, 580, 588. Há na aquisição da propriedade imóvel também regras sobre condomínio forçado: arts. 607, 609, 615. O compáscuo (comunhão de pastagens) consta do art. 646; todos do Código Civil. No entanto, espécie relevante de condomínio forçado é a que ocorre nos edifícios de apartamentos em relação ao solo eas partes que se destinam a utilização comum dos moradores e, cuja regulamentação é a da Lei n° 4.591, de 16.12.1964.

Já no tocante ao condomínio voluntário, podemos dizer que é aquele no qual duas ou mais pessoas adquirem um mesmo bem. Deve, então, ser baseado na vontade das partes. Segundo Arnoldo Wald (Direito das Coisas, 10ª ed., São Paulo, Ed. Revista dos Tribunais, 1995, p. 121), essetipo de condomínio não pode ser acordado "senão pelo prazo relativamente curto de 5 anos, atendendo, dessa forma, ao caráter instável e provisório do condomínio. A ação de divisão (actio communi dividendo) pode ser exercida, em qualquer tempo, por qualquer dos condôminos, mesmo sendo minoritário e até se a maioria desejar continuar com o condomínio (art. 629 do Código Civil)".

Comunhão eCondomínio
A situação de concorrência de direitos iguais na mesma coisa toma o nome genérico de comunhão. Particulariza-se sob a denominação de condomínio quando a coisa indivisa tem vários proprietários, simultânea e concorrentemente.

Segundo Orando Gomes em sua obra Direitos Reais, são fontes da comunhão: a vontade das partes (comunhão voluntária/contratual) e a lei (comunhão legal). Sendo que estaúltima subdivide-se em forçada (imposta por força do inevitável estado de indivisão de certos bens) e fortuita ou incidente (resulta de circunstâncias).

Finalizando podemos citar J. A. de Faria Motta (Condomínio e Vizinhança, 2 ª ed., São Paulo: Edição Saraiva, 1955, p. 34) para quem o conceito de comunhão é subjetivo e o de condomínio é objetivo. Segundo ele, o "termo condomínio oucompropriedade exprime um conceito real, estado de fato modificação, modo de ser da propriedade; o termo comunhão inculca um conceito pessoal, alusivo às relações entre os condôminos; o primeiro refere-se à cousa; o segundo, às pessoas nele interessadas".
O condomínio tradicional
Verifica-se o condomínio quando determinado direito de propriedade pertence a vários titulares ao mesmo tempo. Cada condômino, emface de terceiros, possui a totalidade dos poderes pertinentes ao direito de propriedade e entre si, cada um deles usufrui seu direito até onde o direito do outro começa, de acordo com as respectivas quotas.

Assim, fica resguardada a convivência pacífica entre todos os condôminos.

A origem do condomínio
1 – Voluntária ou convencional: decorre da vontade de todos os condôminos. A convençãodeterminará a quota de cada condômino, no silêncio dela, presumir-se-á a igualdade dos quinhões (art. 639/CC);
2 – Eventual ou acidental: advém de causas alheias à vontade dos condôminos. Ex.: herança deixada a mais de um herdeiro.

Tipos de condomínio
1 – Universal: abrangem a totalidade da coisa, seus frutos e rendimentos;
2 – Particular: restringe-se a determinadas coisas ou efeitos....
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