Condominio

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CONDOMINIO

Conceito, estrutura jurídica e modalidades.

Natureza Jurídica

Embora haja discussões acerca da natureza jurídica do condomínio, o fato de que o condomínio dá o direito de usufruto, disposição e reivindicação da quota parte ideal que cabe a cada condômino, considera-se a natureza jurídica de tal instituto de caráter individualista, já que as partes pertencentes a cada sujeitodo condomínio são ideais, uma vez que o conceito de condomínio é o da indivisão da coisa, por isso a propriedade comum sobre a coisa. Sobre esse aspecto é possível encontrar jurisprudência do Tribunal de Justiça de São Paulo, decidindo que "o Código Civil Brasileiro, tomando partido entre correntes tão diversas e tão embaraçosas, aceitou a teoria da subsistência, em cada condômino, da propriedadesobre toda a coisa, delimitada naturalmente pelos iguais direitos dos demais consortes; entre todos se distribui a utilidade econômica da coisa; o direito de cada condômino, em face de terceiros abrange a totalidade dos poderes imanentes ao direito de propriedade; mas, entre os próprios condôminos, o direito de cada um é auto limitado pelo de outro, na medida de suas quotas, para que se tornepossível sua coexistência”.

Verifica-se a existência do condomínio quando mais de uma pessoa tem o exercício da propriedade sobre determinado bem. Serve como suporte didático o conceito de Limongi França, segundo o qual o condomínio é “a espécie de propriedade em que dois ou mais sujeitos são titulares, em comum, de uma coisa indivisa (pro indiviso), atribuindo-se a cada condomínio uma parte oufração ideal da mesma coisa”. Na situação condominial vários são os sujeitos ativos em relação ao direito de propriedade que é único, o que justifica a utilização dos termos copropriedade e com propriedade, Didaticamente, pode-se dizer que como condomínio duas ou mais pessoas têm os atributos da propriedade ao mesmo tempo.

O condomínio admite algumas classificações, levando-se em conta trêsdiferentes critérios, o que é ponto inicial para o estudo da categoria.

I) Quanto à origem:

a) Condomínio voluntário ou convencional – decorre de acordo de vontade dos condôminos, nasce de um negócio jurídico bilateral ou plurilateral, como exercício da autonomia privada.
b) Condomínio incidente ou eventual – origina-se de motivos estranhos à vontade dos condôminos.
c) Condomínio necessário ouforçado – decorre de determinação de lei, como consequência inevitável do estado de indivisão da coisa. Nasce dos direitos de vizinhança tal como na hipótese de paredes, muros, cercas e valas (art. 1.327 do CC).

II) Quanto ao objeto ou conteúdo:

a) Condomínio universal – compreende a totalidade do bem, inclusive os seus acessórios, caso de frutos e benfeitorias. Em regra, o condomínio tem essanatureza.
b) Condomínio particular – compreende determinadas coisas ou efeitos, o que geralmente é delimitado no ato de instituição.

III) Quanto à forma ou divisão:

a) Condomínio pro diviso – aquele em que é possível determinar, no plano corpóreo e fático, qual o direito de propriedade de cada comunheiro.
b) Condomínio pro indiviso – não é possível determinar de modo corpóreo qual o direitode cada um dos condôminos que tem uma fração ideal.


Do condomínio voluntário ou convencional.

O que é condomínio voluntário?
O condomínio voluntário (ou convencional) se contrapõe ao condomínio forçado (ou legal). O primeiro é a co-propriedade resultante do acordo de vontade dos consortes, nascendo de um negócio jurídico pelo qual duas ou mais pessoas adquirem ou colocam um bem em comumpara dele usarem e gozarem. Os próprios comunheiros estabelecem a cota que caberá a cada comproprietário; no silêncio deles há presunção legal de igualdade dos quinhões. O segundo, condomínio forçado, deriva de imposição da ordem jurídica como consequência inevitável do estado de indivisão da coisa. São exemplos de comunhão forçada: o compáscuo ou comunhão em pastos ou pastagens, em paredes,...
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