Condomínio edilicio

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INTRODUÇÃO
Temos como conceito de Condomínio Edilício o conjunto de edificações que possui partes exclusivas e partes de uso comum, o texto de lei surgir para regulamentar esse tipo de edificação tão presente em nossa atualidade, tendo em vista que com o crescimento das cidades, ficam as pessoas sujeitas a dividir espaços de uso comum.
Para o bom funcionamento dessa instituição, temos pessoasque atuam como representantes legais perante a lei, o sindico é uma figura importante e estudaremos as suas responsabilidades, bem como as pessoas que o auxiliam em sua jornada de administração de um condomínio.
"Caracteriza-se o condomínio edilício pela apresentação de uma propriedade comum ao lado de uma propriedade privativa" (Carlos Roberto Gonçalves, Direito Civil Brasileiro. Direito dasCoisas. v. V, p. 374). Os primeiros indícios de surgimento do condomínio edilício ou em edificações foram no direito romano, à época da Idade Média, em que já começava a surgir em meio à sociedade.
Aos condomínios edilícios são obrigatórias a existências do ato de instituição, da convenção e o regulamento ou regimento interno.

Ato de Instituição
A formação do condomínio se inicia a partir domomento do ato de instituição, que é declaração de vontade deliberativa por ato inter vivos ou mortis causa (testamento), devendo ocorrer o Registro no Cartório de Imóveis e devendo também especificar quais serão as devidas unidades individuais, estabelecidas pela quota parte ou fração ideal que será pertencente a cada condômino, assim como deverá constar a sua destinação. Tal instituição deliberativade vontade se inicia pela destinação que o proprietário do edifício oferece, através de incorporação ou através de testamento. A instituição do condomínio por destinação do proprietário é quando o dono do edifício, ou seja, quem o constitui vende as unidades durante o período de construção ou depois de terminada a obra.
A instituição do condomínio deve seguir a forma do artigo 1332 do CódigoCivil, que dispõe: "Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial: I a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremada uma das outras e das partes comuns: II a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente aoterreno e partes comuns; III o fim a que as unidades se destinam".

Convenção
A constituição do condomínio edilício é um documento escrito no qual se estipulam os direitos e deveres de cada condômino, que deverá ser subscrita pelos titulares de no mínimo, dois terços das frações ideais. Ela poderá ser feita por escritura pública ou por instrumento particular (CC, art. 1.334, §1º).A utilização doprédio é regulada pelo ato de convenção. Este por sua vez difere do contrato, pois, a convenção sujeita a todos os titulares de direitos sobre as unidades, ou quantos sobre elas tenham posse ou detenção, atuais ou futuros, caracterizando-o estatutária ou institucional. Enquanto o contrato se limita aos que o assinaram. Conclui-se, portanto que a convenção é uma lei interna da comunidade, destinadaa regrar o comportamento não só dos condôminos, mas também de todas as pessoas que ocupem o edifício, na qualidade de seus sucessores, prepostos, inquilinos, comodatários etc. A convenção apesar de seu caráter de normativo não pode sobrepor-se à lei. A convenção regula a destinação das áreas de uso comum, como os jardins, piscinas, salas de reuniões etc.

DIREITOS E DEVERES DOS CONDÔMINOS
Osdireitos dos condôminos são aqueles reservados ao titular do domínio da propriedade comum. O principal direito é o de usar, gozar e dispor do imóvel, nas dimensões asseguradas do art. 1228, CC.
O art. 19 da Lei 4591/64, nos diz que “Cada condômino tem o direito de usar e fruir, com exclusividade, de sua unidade autônoma, segundo suas conveniências e interesses, condicionados, umas e outros às...
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