AULAS 14 E 15 Reais 2014 1

AULA 14
PROMESSA DE COMPRA E VENDA

Direito real do promitente comprador do imóvel
Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel. Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.

A promessa irretratável de compra e venda (feita sem a cláusula de arrependimento), seja por instrumento público ou particular, devidamente registrada no cartório de imóveis, gera direito real de aquisição do imóvel. É um direito real limitado, sobre coisa alheia e só possui eficácia real após registrado, ou seja, antes do registro, tem-se somente direito obrigacional, eficaz entre as partes e resolvido com perdas e danos.
Nessa linha, se a promessa não é levada a registro e o promitente vendedor se recusa injustamente à realização da escritura definitiva, mesmo que o promitente comprador tenha quitado o preço, entre eles o contrato produz efeitos e o promitente comprador poderá promover ação de adjudicação compulsória para haver o imóvel forçadamente (súmula 239 STJ). Contudo, se o promitente vendedor tiver alienado o bem a terceiro, não estando a promessa registrada, o contrato não produz efeitos erga omnes, contra todos, e o promitente comprador não alcançara êxito contra o terceiro adquirente, restando somente a possibilidade de pedir, do o promitente vendedor, perdas e danos. DIREITOS REAIS DE GARANTIA Conceito e natureza jurídica Direitos reais de garantia são direitos reais sobre coisas alheias, acessórios, que asseguram o adimplemento de obrigação principal. Pontes de Miranda: o direito real de garantia