Artigo José E. M. Neto

“Hoje vivemos nova onda de investimentos hoteleiros graças à percepção generalizada de que falta quartos de hotel em muitas cidades brasileiras e muitos projetos estão saindo do papel por via da incorporação imobiliária de Condo-Hotéis.
Quais os ensinamentos que devemos aprender com o passado? O primeiro deles é de que o investidor está mais exigente e mais instruído. Alguns exigem ler e analisar os estudos de mercado e de viabilidade econômico-financeira do empreendimento. Outros solicitam que seus advogados estudem os riscos insertos nos contratos de administração hoteleira. Há os que aceitam riscos menores entrando apenas quando o hotel está arrendado para um operador hoteleiro.
Mas a maioria permanece tomando suas decisões de forma emocional e, portanto, se rebelando contra resultados que contrariam as “promessas” dos corretores de imóveis. Advogados entram em cena.
O que mudou? Quais os Riscos e Consequências do Condo-Hotel atual?
A lei mudou, a jurisprudência se consolidou e, em ambos os casos, a favor dos investidores.
O conceito norte-americano de “security” foi introduzido no Direito Brasileiro. No direito norte-americano foi definido pela Suprema Corte no julgamento do caso SEC v. H. J. Howey & Co. Os elementos de uma security ficaram então conhecidos por “Howey definition” e são: (i) investimento em dinheiro, (ii) empreendimento comum, (iii) expectativa de lucros e (iv) unicamente dos esforços dos outros.
O artigo 2º da Lei 6.385/76 foi alterado pela Lei 10.303/01 e passou a dizer que “ São valores mobiliários sujeitos ao regime desta Lei:
IX - quando ofertados publicamente, quaisquer outros títulos ou contratos de investimento coletivo, que gerem direito de participação, de parceria ou de remuneração, inclusive resultante de prestação de serviços, cujos rendimentos advêm do esforço do empreendedor ou de terceiros.”
Ou seja, se o Condo-Hotel é ofertado publicamente de forma que os investidores obtém direito de participação em uma sociedade de