Algo sobre o direito real de incorporação

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Incorporação e Contratos Imobiliários

Fabio Coutinho de Alcantara Gil

CONCEITOS
Incorporação imobiliária é a atividade empresarial que tem por objeto a construção e comercialização, durante a obra, de unidades imobiliárias autônomas integrantes de edificações coletivas, bem como a constituição de condomínio edilício, mediante instituição registrada no Registro de Imóveis. A incorporaçãoconstitui atividade de longo prazo e complexa Pode ser exercida por pessoa física ou jurídica: Que possua direitos de alienar frações ideais do terreno e sobre ele construir, ou Seja construtor ou corretor de imóveis.

A Atividade do Incorporador
Sob o ponto de vista do incorporador, incorporação é caracterizada: pela coordenação dos fatores de produção inerentes a essas tarefas pela assunçãodos riscos do negócio envolve a captação de recursos do público destinados à execução da obra providências para regularização da propriedade ante às autoridades administrativas e Registro de Imóveis

DIREITOS BÁSICOS DOS ADQUIRENTES - LCI




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arquivamento do Memorial de Incorporação, como requisito da oferta pública do empreendimento, aplicação de sanções civis e penais contrao incorporador que, por ação ou omissão, frustrar a segurança jurídica do negócio, irretratabilidade do contrato, assegurando aos adquirentes a obtenção do contrato definitivo, dever de informação sobre o andamento da obra, direito dos adquirentes de substituir o incorporador e classificação dos créditos dos adquirentes, em caso de falência do incorporador, como créditos privilegiados. Interesses envolvidos na Incorporação
CONSUMIDOR CONSUMIDOR

BANCO BANCO FINANCIADOR FINANCIADOR

PODER PODER PÚBLICO PÚBLICO

INCORPOINCORPORADOR RADOR PROPRIEPROPRIETÁRIO TÁRIO DO DO TERRENO TERRENO ADQUIRENTES ADQUIRENTES

MERCADO MERCADO

A HARMONIZAÇÃO DE INTERESSES PRINCIPAIS TIPOS CONTRATUAIS
Promessa de venda e compra
De unidade imobiliária De fração ideal de terreno/ construçãoREDES CONTRATUAIS

Construção
Empreitada global Administração

Financiamento (mútuo) Seguro Corretagem

A HARMONIZAÇÃO DE INTERESSES – PRINCIPAIS GARANTIAS (Lato sensu) Alienação fiduciária Hipoteca Caução de direitos creditórios Patrimônio de afetação

Contrato de Incorporação – Deveres e Obrigações do Incorporador
É Contrato de Adesão – interpretação e cláusulas abusivasIrretratabilidade Obrigação de entregar – “habite-se” Terreno - obrigação e informar sobre ônus Hipoteca sobre o imóvel – o caso Encol Arbitragem e CDC

Contrato de Incorporação – Direitos do Adquirente
Fiscalização Informação (ônus do terreno e contrato por administração) Assembléia de Adquirentes – Comissão de Representantes Destituição do Incorporador Rescisão por inadimplemento do IncorporadorControle de conteúdo – cláusulas abusivas

LCI X CDC
A aplicação dos §§ 1º e 2º do art. 3º do CDC equipara o contrato de incorporação imobiliária ao contrato de consumo, assim qual é o critério de aplicação de LCI X CDC? Proposta: LCI É NORMA ESPECIAL CDC É NORMA GERAL IMEDIATA (E NÃO O CC)

A OFERTA NO CDC - PUBLICIDADE
Na Sociedade de Consumo, contratos são celebrados em massa Quando se faz umaoferta, declara-se a vontade de se concluir um contrato A publicidade, no CDC, foi equiparada à oferta ao público e passa a integrar o contrato, desde que contenha indicação de:
Coisa ofertada Preço

A OFERTA NO CDC - PUBLICIDADE
Problemas da publicidade na área imobiliária:

Oferta e apresentação de produtos devem ser claras e completas (menção a riscos e garantias) Certidões: imobiliáriaou incorporadora devem manter certidões dos imóveis (art. 36, § único do CDC)

Atributos do negócio (garantia de financiamento) Atributos do imóvel: acabamentos, metragens, localização Solidariedade (na inclusão de nomes de construtora, imobiliária, fornecedores – art. 34 do CDC)

A OFERTA NO CDC - PUBLICIDADE
É vedada a publicidade enganosa ou abusiva
Enganosa: a que pode induzir o...
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